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                                                                      <kbd id='qGD3G0cul'></kbd><address id='qGD3G0cul'><style id='qGD3G0cul'></style></address><button id='qGD3G0cul'></button>

                                                                              <kbd id='qGD3G0cul'></kbd><address id='qGD3G0cul'><style id='qGD3G0cul'></style></address><button id='qGD3G0cul'></button>

                                                                                  争上游技巧:内房股降杠杆大赢家:详解正荣地产2018年业绩

                                                                                  2019-03-25 11:00

                                                                                  内房股降杠杆大赢家:详解正荣地产2018年业绩

                                                                                  (原标题:内房股降杠杆大赢家:详解正荣地产2018年业绩)

                                                                                  2018年对于正荣地产(06158)而言,无疑是特殊的年份,这一年,在房地产行业增速放缓的“高压”下,正荣凭借“改善大师”的良好品牌形象,成功上演了“大象跑得比蚂蚁快”——上市首年规模突破千亿,成为千亿集团军里的千里马。

                                                                                  近日,正荣地产交出了上市后第一份完整的年报,这会是一份漂亮的成绩单吗?高增长背后,其成长是否可持续,降负债承诺是否兑现?

                                                                                  鉴于年报作为企业过去经营、及未来研判的“晴雨表”,不妨复盘一下其2018年的业绩表现。

                                                                                  智通财经注意到,在规模实现高成长的2018年,正荣地产正试图向资本市场展示其高质量增长的一面——股东应占的净利润及核心净利润分别同比增长50.5%、70.7%,大幅超过32.3%的营收增速;此外,高达2456万平方米的土储中,超70%位于一二线城市。

                                                                                  规模保TOP20,利润提速

                                                                                  正荣地产2018年实现收入264.53亿元人民币(单位下同),同比增长32.3%;股东应占净利润为21.20亿元,同比增长50.5% ;股东应占核心净利润19.52亿元,同比增长 70.7%。

                                                                                  对于房企而言,利润的提速首先来源于规模的增长,没有一定的规模前景,一切都只是空谈,毕竟销售回款是最便宜的钱。

                                                                                  2015-2018年,仅仅4年时间,正荣完成了从230亿到千亿的“打江山”阶段。

                                                                                  智通财经注意到,2015-2018年正荣的合约销售额、合约销售面积复合增长率分别达67.3%、61.0%,不管是在房企规模爆炸增长的2016、2017年,还是进入“地产小年2018”,正荣都保持了稳健的成长,持续稳住行业TOP20行列。

                                                                                  回到业绩数据上,股东应占净利润及核心利润分别同比大增50.5%、70.7%,大幅超过营收增长,意味着正荣追求的是高质量增长,预收客户款项为471亿元,将持续锁定未来两年的业绩成长。

                                                                                  盈利水平持续向好

                                                                                  具体到各项盈利指标,正荣毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%,股东应占核心利润率由去年同期的5.7%提升至7.4%。

                                                                                  毛利率的提升,主要受益于2018年结转均价同比大增33%达到17445元,而这一增长趋势未来料将持续。

                                                                                  智通财经了解到,公司在二线城市的销售规模持续增加,拿地成本优势愈加明显,2018年正荣的平均土地成本为4491元,超70%土储位于一、二线城市,对比同规模积极布局一二线的房地产公司,平均土地成本为6000元,正荣的毛利率具备较大的上升空间。

                                                                                  值得一提的是,地产商收入确认是过去一两年的营收,但是销售、行政开支确是计入当年的,所以地产公司的很多利润是滞后的,只要公司能维持高效运营,未来盈利水平将持续向好。

                                                                                  完美兑现降负债承诺

                                                                                  正是因为过去几年令人惊艳的快速发展,自上市以来,市场对于正荣地产较高的负债率一直比较关注。在2017年业绩会上,正荣地产管理层承诺:2018年计划将净负债比率降至100%以下。

                                                                                  过去的一年,正荣在规模持续提速、紧抓回款的同时,积极探索ABS、公司债、美元票据等多渠道融资,努力兑现降杠杆的承诺,通过一年的积极降杠杆,其净负债比率由大幅降低至74%。

                                                                                  反观到具体财务数据上,期内财务费用也大幅降低,由2017年的5.52亿元降至3.81亿元,占比由2.8%降至1.4%。

                                                                                  因此,降杠杆的过程,事实上也是增厚财务利润的过程,利息支出减、销售总额扩大,一加一减,事实上就是利润增厚过程。

                                                                                  现金流方面,截至2018年底,正荣在手现金283.7亿,较2017年的196.7亿同比增加44.2%,总权益更是同比翻番,由2017年的122.2亿大幅增加至244.8亿元。

                                                                                  据智通财经统计,自去年IP0以来,正荣通过多元化融资,共募集约145亿元(计入IPO筹集的44.8亿港元),在实现降负债的基础上,提升了长债占比,有效优化债务结构。

                                                                                  进入2019年,正荣持续抓住美元债档口期,毕竟,对于规模房企而言,充足的现金流就等于上了“保险”抢占了先机。

                                                                                  期内加权平均利率为7.8%,新增融资成本持续下降,智通财经认为,目前正荣享有良好的信誉评级及持续拓宽的融资能力,加上外部融资环境趋于宽松,未来融资成本有望持续降低。

                                                                                  低成本土储——约40%来自长三角地区

                                                                                  高成长的优秀房企,无疑都是拿地高手!土地规模固然重要,但是拿地的时机和土储结构更加重要。

                                                                                  面对瞬息万变的市场,过去几年正荣通过精准踏准节奏、实现逆周期拿地,才有了如今的规模与利润双引擎发展。

                                                                                  正荣地产在2018年年底抓准时机,以低价获取了多宗优质土地。如在南京、苏州、福州分别拿下2个、7个、4个项目。

                                                                                  2018年,正荣全国性布局进一步深化,据统计,这一年正荣新进重庆、成都、佛山、无锡、郑州等13个城市,新增57幅土地,并于2018年底确定了“1+6+X”战略,在夯实长三角、海西等传统区域的基础上,未来将重点关注中部、西部及珠三角区域。

                                                                                  值得一提是,在正荣深化全国化布局的2018年,长三角地区作为公司的主要大本营,其978.9万平方米占公司总土储的39.8%,伴随“两会”期间,“长三角一体化”被提升到国家战略高度,在长三角地区拥有大量优质土储的正荣,未来将在长三角一体化升级中占得先机。

                                                                                  智通财经注意到,年初以来,内房股板块稳中带着几分激进,其反弹趋势不亚于此前的5G、科创概念,且趋势更持久,相比之下,此时的正荣地产,成功完成降杠杆目标,目前74%的净负债处于健康水平,同比翻番高达245亿的净资产,2456万平方米的低成本优质土储,怎么看值博率都挺高。

                                                                                  (文章来源:智通财经)